[뉴스인] 황희곤 논설위원 =2021년 3월 29일 정부에서 관계부처 합동으로 “부동산 투기근절 및 재발방지 대책”을 발표했다 동 대책에서는 예방 대책, 적발 대책, 처벌 대책, 환수 대책 등 4대 분야 20대 과제로 세분화 하였고 부동산 투기를 예방하기 위해 투기적 토지거래의 기대수익을 축소하는 방안을 제시하는 한편 그 구체적인 방법으로 세금의 중과를 선택하였다.

□ 올 3월 발표된 26번째 부동산 정책에서 세법과 관련하여 어떤 개정안이 만들어졌는지 또 그 문제점은 무엇인지 알아 본다

1. 단기보유 토지에 대한 양도소득세 중과세율을 인상하였다.

*(1년미만 보유토지) 현행 50%→70%, (2년미만 보유토지) 40%→60%

일반적인 양도소득세의 세율은 누진세율로서 과세표준이 높아짐에 따라 적용되는 세율이 높아지는 구조인데, 단기 양도의 경우 과세표준에 대해 누진세율과 고율의 단일세율을 각각 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 한다.

현행 소득세법 제104조 제1항 제3호에 따를 경우 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 부동산(주택 및 조합원입주권 제외)을 양도하는 경우 40%의 단일세율이 적용되며, 보유기간이 1년 미만인 부동산(주택 및 조합원입주권 제외)을 양도하는 경우 50%의 단일세율이 적용된다.

반면, 주택의 경우 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 주택을 양도하면 일반세율이 적용되고, 보유기간이 1년 미만인 주택을 양도하면 40%의 단일세율이 적용되었다. 그러나 세법 개정으로 21년 6월 1일부터는 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 주택을 양도하면 60%의 단일세율이 적용되고, 보유기간이 1년 미만인 주택을 양도하면 70%의 단일세율이 적용된다.

결국 다주택자가 주택을 단기 양도하는 경우 2주택자의 경우 일반세율에 10%(21년 6월 1일 이후 20%)의 세율을 중과하고 3주택자의 경우 20%(21년 6월 1일 이후 30%)의 세율을 중과하여 계산한 산출세액과 고율의 단일세율을 적용하여 계산한 산출세액을 비교하여 큰 금액을 양도소득세 산출세액으로 한다.

정부는 투기적인 토지거래를 막기 위해 단기보유 토지에 대해 주택 및 입주권 등과 동일한 단일세율을 적용하기로 하였다. 결국 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 토지를 양도하면 60%의 단일세율이 적용되고, 보유기간이 1년 미만인 토지를 양도하면 70%의 세율이 적용되는 것이다. 해당 개정은 2022년 1월 1일부터 적용될 예정이다.

2. 개인 및 법인의 비사업용 토지에 대한 양도소득세 강화 및 사업용 토지 범위 축소 *(중과세율 인상) 현행 10%→20%, (장기보유특별공제 배제)

현행 소득세법에 따를 경우 비사업용토지의 양도 시 일반세율에 10%의 세율을 더한 중과세율이 적용되고 재산의 보유 기간에 따라 적용되는 장기보유 특별공제를 받을 수 있다. 그러나 정부는 토지의 투기를 막기 위해 비사업용토지에 적용되는 중과세율을 10%에서 20%로 높이고 장기보유특별공제 혜택도 배제할 예정이다.

과거 토지의 양도가 비사업용 토지를 양도하는 경우와 사업용 토지를 양도하는 경우 세액의 차이가 2배 이상 발생하는 경우가 많았는데 그 가장 큰 이유는 비사업용토지의 경우 토지의 보유기간에 따라 적용해주는 장기보유특별공제를 받을 수 없었기 때문이었다.

그러나 소득세법 제95조 제2항의 개정으로 2017년 1월 1일 이후 양도하는 토지의 경우 해당 토지가 비사업용토지라 하더라도 장기보유특별공제를 적용해 주었는데 이번 대책으로 인해 다시 비사업용토지의 양도는 장기보유특별공제를 받을 수 없게 되었다.

3. 택지개발 등 공익사업에 따른 토지 양도 시 양도소득세 중과 배제 및 감면 대상 축소 *(중과배제) 사업인정고시일부터 현행 2년→5년 이전 취득

현행 세법에 따를 경우 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 및 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 토지로서 취득일이 사업인정 고시일부터 2년 이전인 토지의 경우 사업용 토지로 보아 양도소득세 계산 시 중과를 배제한다.

그러나 금번 대책에 따라 ‘사업인정 고시일부터 2년 이전’의 요건을 강화하여 ‘사업인정 고시일부터 5년 이전’으로 개정될 예정이다. 결국 토지가 관계법령에 의해 수용되는 경우로서 해당 토지의 양도가 사업용 토지의 양도로 인정받기 위해서는 사업인정 고시일부터 최소 5년 이전에 토지를 취득했어야 하는 것이다.

추가적으로 현행 조세특례제한법 제77조에 따를 경우 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이 적용되는 공익사업에 필요한 토지 등을 그 공익사업의 시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득으로서 해당 토지 등이 속한 사업지역에 대한 사업인정 고시일부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지 등을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 10에 상당하는 세액을 감면한다.

그러나 금번 대책에 따라 법령 시행 이후 신규로 취득한 토지로서 해당 토지의 양도가 비사업용토지의 양도일 경우 취득 시기와 관계없이 양도소득세 중과세율을 적용하고, 조세특례제한법상의 양도소득세 감면 대상에서도 제외될 예정이다.

최근 LH 직원 등 부동산 투기사태로 공공부분 신뢰가 하락하고 정책의 일관성에 대한 국민적 우려가 제기되는 가운데 정부에서는 부동산 투기를 막기 위해 칼을 다시 빼 들었다.

그리고 투기세력을 막기 위한 방편으로 여러 가지 대책을 마련하였고 그 대책의 일환으로 세법 개정안이 포함되어 있었다. 투기를 차단하기 위해 세법 개정은 어쩔 수 없는 선택이라고 생각하지만 몇 가지 발생할 수 있는 이슈에 대하여는 사전에 꼼꼼한 계획과 치밀한 추진, 장기적 대책이 함께 있어야할 것으로 판단된다.

□ 3.29 부동산 투기근절 대책과 세법상 이슈

첫째, 이미 다주택자 규제를 위해 수차례 개정된 양도소득세가 금번 대책을 통해 또 다시 개정될 것이라는 점이다.

모름지기 정부정책 수립 시에는 중 장기적 관점에서 다양한 전문가와 국민, 지방자치단체장 등 여러 이해관계자의 의견을 폭넓게 수렴하고, 그 정책 효과를 다각도로 시뮬레이션 하는 등 부작용을 최소화함이 무엇보다 필요하다. 아무리 좋은 정책이라도 부작용이 크고 역효과가 많으며 몇 달 지나지 않아 또 다른 대책이 나와야 한다면 실패한 정책에 다름이니다

그럼에도 불구하고 단기간 보유한 토지에 대한 중과세율을 적용하겠다고 급하게 세법을 추가 개정하는 것은 납세자에게 너무 잦은 세법개정으로 인한 혼란을 초래할 수 있는 한편 납세자의 법적안정성과 예측가능성을 현저하게 훼손하는 일이다

현실적으로 세무전문가인 세무사들로 수시로 개정에 개정을 거듭한 양도소득세 상담이나 신고대행을 포기 또는 꺼리고 있으며, 지난 달에는 한 국민이 양도세 신고를 위해 여러 기관과 전문가에게 문의해 봐도 납부할 세금 계산이 제 각각 산출되어 믿을 수가 없다며 양도소득세 세금계산 전담부서를 신설해 달라는 국민 청원도 있었다

둘째, 비사업용 토지의 판단이 다시 중요한 이슈가 된다는 것이다.

비사업용 토지에 대한 판단은 전문가들도 상당히 난해해 하는 영역 중 하나다. 토지를 각 토지의 원래 용도 및 목적에 맞게 법정기간 동안 사용 후 양도해야 사업용으로 인정받는 것인데, 실무에서 토지 양도 시 해당 토지가 비사업용 토지인지 사업용 토지인지 판단하기가 상당히 어려운 경우가 자주 발생한다.

납세자 및 세무 대리인 입장에서 2017년 이후 비사업용토지의 양도에 대해 장기보유특별공제가 적용됨에 따라 오판에 따른 부담이 적어졌으나, 금번 대책에서 비사업용토지에 대해 20%의 중과세율 적용 및 장기보유특별공제가 배제됨에 따라 비사업용토지에 대한 판단을 잘못했을 경우 세부담이 매우 커지게 된 것이다.

법률은 물론 시행령 등 하위법령의 신속한 보완으로 비사업용 토지의 정의와 범위, 요건 등을 더욱 간결하면서도 명확하게 규정해야 할 것이다

셋째, 양도소득세율 인상이 투기 억제를 위한 목적이라지만 부담세율이 지나치게 과중하다.

세금이란 국가나 지방자치단체 등 과세권자가 재정수요를 조달하기 위해 국민적 합의에 따라 반대급부 없이 징수하는 금전급부를 일컫으며, 우리 국민은 세금이란 국민의 고귀한 4대 의무 중 하나이자 아름다운 나눔의실천 이라는 소신을 갖고 있다.

반면 최근의 언론을 살펴보면 세금공화국, 징벌적세금, 세금폭탄, 조세저항이란 조어들을 수없이 접하면서 수시로 변하는 부동산 정책과 급증하는 세 부담을 바라보는 국민들 입장에서는 불편과 불만의 목소리가 커져만 가고 있다

일반적으로 조세법 학자들은 50%의 세율을 상한세율로 인식하고 있으며 금지세율이라고 칭하고 있다. 소득 발생을 위해 직접적으로 노력한 개인보다 국가가 훨씬 더 많은 이득을 취하는 것은 불공평하고 비합리적으로 보일 수 있기 때문이다

독일연방 헌법재판소에서도 소득의 과다와 상관없이 세율의 헌법적 상한을 50%로 규정하고 있다. 이는 국가가 개인의 재산권 등을 과다하게 침해하는 것을 방지하기 위함이다. 금번 대책을 살펴보면 취득 후 1년 이내에 토지를 양도하는 것에 대해 일률적으로 70%의 단일세율을 적용하는 것은 지방소득세 포함 소득의 약 80%를 세금으로 부과함을 의미한다.

물론 투기수요를 억제하기 위한 고육책이라는 점을 모르는 바 아니나 부동산 투기는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 주택법, 농지법 등 부동산 공법과 금융정책, 부동산 공급정책 등을 우선적으로 활용해야지 국가의 정책마다 고귀한 세금을 전가의 보도처럼 사용할 수는 없는 것이다.

만약 부동산 투기소득이 위법하거나 사기 등 기타 부정한 방법으로 취득한 것이라면 신성한 세금이 아닌 몰수나 벌금, 과태료 등 다른 방법으로 페널티를 주는 방법을 깊이 있게 연구해야 할 것이다

넷째, 입법과 집행에 있어 예외 사유에 대한 규정이 필요하다.

보유기간이 1년 미만인 토지의 양도에 대해 일괄적으로 70%의 세율을 적용하는 것은 투기목적이 없는 경우로서 부득이하게 토지를 양도하는 경우까지 제재를 가할 가능성이 매우 높다.

예를 들어 토지 취득 후 납세자의 질병이나 장기치료, 사업의 중대한 위기나 사업의 현저한 손실, 파산 등으로 인해 토지가 급매·경매되는 경우가 있을 수 있는데 이러한 경우까지 일괄적으로 지방소득세 포함 77%의 단일세율을 적용하는 것은 선의의 피해자를 양산할 가능성이 높다.

정부는 토지 투기를 방지하기 위하여 지난 3월 여러 가지 대책을 내 놓았다. 그리고 그 실효성을 높이기 위해 불가피하게 세제 개편을 한 것으로 판단된다. 하지만 부동산 세법의 잦은 개정에 따른 피로도가 상당히 누적된 현재. 다시 세제 개편을 통해 세법 개정을 강행하는 것은 조세행정의 일관성과 예측가능성 등을 현저히 저해할 우려가 있다.

두 마리의 토끼를 동시에 잡기란 여간 어려운 일이 아닐 것이나 모든 정책을 세금을 통해 규제하고 통제하려는 생각은 현실적이지 못하고 현명한 정책으로 보기에도 어렵다. 고르디우스의 매듭을 푼 알렉산더 대왕과 솔로몬의 지혜가 그리운 시간이다

□ 약 력

황희곤 논설위원

한양대학교 행정대학원 세무학 석사

서초세무서장, 진주세무서장

서울지방국세청 조사1국 조사3과장

캘리포니아 주립대 CEO 과정 부원장

세무법인 엠지 부회장(현)