[뉴스인] 조진성 기자 = 2022년 서해선 개통을 앞두고 역세권 개발 계획이 속속 발표되고 있어 이에 본지는 주요 유망역세권지역을 연달아 분석한다. 그중에 첫 번째로 서울의 강남처럼 변화 될 수 있는 복합 개발진흥지구로 지정된 향남역세권을 소개한다.(편집자 주)

서해안 시대를 열고 있는 서해안권의 대동맥 서해선 복선전철이  2015년 5월 착공해 2022년 완공을 앞두고 있다.

2001년 서해안 고속도로 개통으로 시작된 서해안 시대가, 2021년 제2서해안고속도로에 이어 2022년 서해안 복선전철 개통으로 본격적인 서해안 시대를 열 것으로 기대된다.

이에 고속도로, 철도망 등 국가기간 SOC의 두 축을 형성한 서해안권으로  4차산업시대에 걸 맞는 기업들이 몰려들면서 인구도 꾸준히 증가하고 있다.

서해안 복선전철은 충청남도 홍성에서 경기도 송산까지 약 90km 구간을 신설하는 사업으로 기존의 새마을호에 비해 속도가 1.6배정도 빠른 시속 250km급 고속 전철(EMU-250)이 운행되어, 서울까지 1시간대 이동이 가능하다.

특히 향남~여의도 구간은 신안산선과 연계되어 1시간이내의 생활권으로 좁혀지게 된다.

서해선 복선전철은 경부축에 집중되어 있는 지역 개발 편중을 해소하고 산업 물동량을 분산시켜 국가 균형발전과 더불어 국가의 새로운 발전 동력인 서해축을 구축한다는데 큰 의의가 있다.

신설되는 전철역사는 화성시에 송산역, 남양역, 향남역, 평택시에는 안중역, 아산시에는 인주역, 당진시에는 합덕역, 홍성군에는 홍성역이 들어서게 된다.

이중 특히, 국민들의 부동산에 대한 관심이 뜨거운 요즘,  화성시에서 4차 산업  메인허브로 개발할 계획인 향남역 주변 역세권이 투자자들의 뜨거운 관심을 받고 있다.

◇트리플 역세권으로 성장하는 향남 방축리

향남역은 택지개발지구인 향남 1, 2지구 사이에 들어간다. 향남역은 향후 신안선, 신분당선 등과 연장이 예정되어 트리플 역세권으로 주목받고 있다.

이같이 트리플 역세권이 형성되면 강남과 여의도 김포공항, 킨텍스 등 서울과의 접근성이 1시간 이내로 획기적으로 개선되게 된다.

이와 더불어 향남역은 서해선, 신안산선, 신분당선 외에도 우정~향남간 철도 사업도 신설 예정이다.

2035 화성시 도시기본계획에 따르면 우정산단과 향남배후도시 연계를 통한 대중교통이용 확대를 위해 우정~ 향남간 철도 사업도 신설됐다.

(출처=화성시청)
(출처=화성시청)

◇방축리 일대 복합형 개발 진흥지구로 지정

이에 화성시는 이같은 계획을 추진하기 위해 2021년 4월에  2030 화성시 도시관리계획 열람 공고를 통해 향남 역세권 주변 방축리 27번지 일원 50만평을 주거, 상업, 업무 등의  복합형 개발 진흥지구로 지정했다.

향후 전철이 개통되면 역사 주변으로 개발수요가 증가해 무분별한 개발로 인한 난개발을 방지하고 향후 시가화로 진행될 방축리 일대를 계획적인 개발을 위해 이번 2030  화성시 도시관리계획에 포함시킨 것이다.

(출처=화성시청)
(출처=화성시청)
(출처=화성시청)
(출처=화성시청)

개발진흥지구란 주거기능, 상업기능, 공업기능, 유통물류기능, 관광기능, 휴양기능 등을 집중적으로 개발 · 정비할 필요가 있는 지구를 말한다.

이번에 신설된 방축리 복합형은 주거, 공업, 유통 · 물류, 관광 · 휴양기능 중 둘 이상의 기능을 중심으로 개발 · 정비할 필요가 있는 지구로서 복합개발의 상승효과가 기대되는 지역에 지정하게 되는데 향남역세권 개발은 주거, 상업, 업무 등 고밀도 복합 개발인 TOD 방식이 유력하다.

대중교통 중심의 도시개발(TOD, Transit Oriented Development) 은 토지이용 효율성을 극대화 시킨 고밀도 복합개발로,  파주 운정신도시, 판교신도시, KTX오송 역세권이 TOD개발 방식으로 개발됐다.

향남역이  TOD방식 개발되는 것은 서해선, 신안산선, 신분당선 등 3개 노선이 연계되는 트리플 역세권이기 때문이다.

(출처=화성시청)
(출처=화성시청)

특히 향남역이 들어가는 방축리 일대는 현대자동차 연구소, 기아자동차 화성공장 화성 바이오밸리, 향남 제약단지 발안 산업단지 등 대기업 및 크고 작은 산업단지와 제조 업체들이 집중적으로 밀집 되어 있어 향남1지구(50만평) , 향남2지구(100만평) 그리고 상신지구, 발안지구 등 이를 모두 합하면 여의도 2배 크기의 신도시 개발이 이미 완료되어 입주가 마무리 되어가고 있다.

향후 도이지구와 향남 역세권 개발까지 완성되게 되면 향남신도시는 화성시의 서남부를 대표하는 신도시로 자리 매김 할 것으로 예상되어 동부권의 동탄 신도시와 함께 화성시의 균형 발전과 미래 4차 산업시대를 이끌 수도권 최고의 요충지로 기대된다.

또한 개발진흥지구는 역세권 개발을 위해 지정되는 사례가 많은데, 도시지역내 녹지가 특정 또는 복합형 개발진흥지구로 지정되는 과정을 거쳐 일반주거형 ,준주거형, 상업지역 등으로 용도가 변경된 후 개발이 진행 되는 경우가 많다.

이와 같은 사례로 경기도 광주의 초월역, 삼동역이 주거형 개발진흥지구로 바뀌었고 이천 부발역이 특정-개발진흥지구로, 여주역세권이 복합-개발진흥지구로 지정돼 개발 됐다.

향남 방축리 일대는 토지이용계획 확인원 열람으로 ‘도시 관리계획 입안중’이란 문구가 명시 되어있는 것을 확인 할 수 있으며 복합형 개발진흥지구로 지정 될 것으로 보인다. 서해선 복선전철 개통 시기와 함께 본격적으로 역세권 개발이 이뤄질 것으로 예상된다.

◇향남역 트리플 역세권으로 서울과 1시간대 생활권

당장 내년(2022년) 개통을 앞두고 있는 서해선 복선전철 역 주변의 땅들은 현재 모든 지역에서 품귀 현상을 빚고 있다.

특히 트리플역세권인 향남역 예정지로 지정되어 공사중인 방축리 일대 토지는 땅을 찾는 수요자의 증가로 땅값의 매도 호가도 계속 상승 중이다.

서해선 복선전철의 향남역은 트리플 역세권으로 향남역 주변 일대의 역세권 개발시 필요한 용지확보를 위해 화성시는 이미 2021년 4월 5일 화성시 고시/공람을 통해 방축리 일원의 토지 50만평에 복합형 개발진흥지구 지정했다. 이런 확실한 호재가 투자자들이 주목하는 이유다.

방축리 일대 부동산중개업자는 "지난 4월 개발진흥지구 지정이후 투자처를 찾는 매수자는 많은데 팔겠다고 나서는 매도인이 없어 거래가 어려운 상황이"이라고 전했다.

실제로 방축리 일대의 시세를 확인하기 위해 1~2년 사이의 등기부 등본을 열람해본 결과 500만원대 거래된 사실을 '실거래신고 가격'으로 확인 할 수 있다.

현재 서해선 복선전철 개통을 1년여 앞둔 상황으로 개발에 대한 기대로 더 높은 가격이 형성중이다.

향남신도시 일대 부동산중개업자는 "과거에는 지주들이 시세보다 조금 높은 가격이면 매매에 응했는데 'LH 사태'와 '성남 대장동 사태'를 거치면서 땅에 대한 기대감이 높아진 요즘, 화성의 병점역이 역세권 개발로 100배 오르거나 이천 부발역 주변이 역세권 개발을 위해 개발진흥지구로 고시되고 바로 3~5배 상승하는 등의 기사를 계속 접하고 인근 평택 지제역이나 천안아산역 주변이 수천만원씩 오르는 사례를 학습하면서 쉽게 매도하는 지주가 없다"고 밝혔다.

이어 "심지어 현지 부동산 중 몇몇 곳은 기업매수인들 요구로 매물을 구하기 위해 방축리 지주, 지분 보유자들에게 원하는 가격에 최대한 맞춰 중개해 주겠다는 우편을 일일이 보내고 있는 상황"이라고 덧붙였다.

요즘 대장동 사태로 뉴스에 오르내리는 주역들이 했던 땅 매수 작업이 향남역 일대에서 벌어지고 있는 것이다.

또한 방축리도 과거 부발 역세권이나 여주 역세권 개발 사례로 비추어볼 때 올해 12월 이전에 복합형 개발진흥지구로 결정고시 되고 토지이용계획원에 기재 후 용도지역이 변경되는 과정을 거치면서 더욱 가파른 지가 상승을 기대 할 수 있을 것으로 보인다.

'LH 개발지구', '성남 대장동' 사태로 어느 때보다 땅투자에 대한 관심이 높아진 요즘, 정부의 강력한 주택 규제정책으로 갈 곳 잃은 유동성 자금이 수익 실현이 빠른 수도권의 알짜배기 땅들로 몰리고 있다.

향남역 방축리 일원 모습.
향남역 방축리 일원 모습.

 

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